新華財(cái)經(jīng)上海5月17日電（記者 楊溢仁）近期華安張江光大REIT二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大變動(dòng)，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。分析人士指出，隨著REITs試點(diǎn)的深入推進(jìn)，市場(chǎng)定價(jià)必將趨于理性。站在投資機(jī)構(gòu)的角度，考慮到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍需時(shí)日，則未來(lái)還需重點(diǎn)跟蹤、關(guān)注產(chǎn)業(yè)園的續(xù)租、租金、出租率等情況，對(duì)于業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期，基本面修復(fù)尚需時(shí)間的REITs保持謹(jǐn)慎。

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多因素積聚觸發(fā)調(diào)整

近期，華安張江光大REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格明顯下跌，5月12日收盤(pán)跌幅達(dá)3.18%，5月15日二級(jí)價(jià)格繼續(xù)走低，收盤(pán)跌幅達(dá)6.22%，2個(gè)交易日已經(jīng)累計(jì)跌去近10%。

“個(gè)人認(rèn)為，除了大租戶到期不續(xù)引發(fā)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)擔(dān)憂外，華安張江光大REIT的本輪調(diào)整之所以幅度較大，與其上市后累積漲幅相對(duì)較高也不無(wú)關(guān)系。”一位機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“截至2023年5月15日，在經(jīng)歷了兩日大跌后，華安張江光大REIT上市以來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)漲幅仍為24.27%，顯著高于產(chǎn)業(yè)園類平均漲幅17.30%和產(chǎn)權(quán)類平均漲幅10.36%?！?/p>

作為國(guó)內(nèi)的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，REITs自上市以來(lái)始終表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。然而，隨著一季報(bào)的陸續(xù)釋出，疊加基本面修復(fù)弱于預(yù)期、部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到擾動(dòng)、權(quán)益類資產(chǎn)價(jià)格承壓等因素影響，市場(chǎng)開(kāi)啟了持續(xù)下跌的模式。

根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，截至2023年5月15日，相比于2023年2月15日，各類REITs普遍跌幅較大，保租房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和能源類REITs的平均跌幅分別為6.82%、6.75%、7.32%、9.30%、7.50%和0.07%。

“向后看，隨著機(jī)構(gòu)投資者占比的不斷提高——截至2022年末，已有15只公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者占比超過(guò)90%，其行為和偏好的趨同，將促市場(chǎng)價(jià)格日趨理性?！比A泰證券研究所副所長(zhǎng)、固收首席分析師張繼強(qiáng)說(shuō)。

樂(lè)觀心態(tài)仍舊占據(jù)主流

5月16日，華安基金管理有限公司發(fā)布了《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充說(shuō)明公告》，穩(wěn)定了市場(chǎng)情緒，華安張江光大REIT的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也經(jīng)歷了跌幅收窄而后上漲的過(guò)程。

截至5月16日收盤(pán)，張江光大REIT當(dāng)日漲幅為3.56%。

據(jù)記者了解，2023年4月1日至5月15日，張江光大園含書(shū)面意向租戶的園區(qū)簽約率為79.01%，較2023年一季度末的出租率(70.57%)提升了8.44個(gè)百分點(diǎn)。

此外，上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司已緊急啟動(dòng)對(duì)有租賃意向客戶的推介工作，旨在做好客戶的開(kāi)發(fā)，目前已儲(chǔ)備多家產(chǎn)業(yè)企業(yè)，總計(jì)租賃需求面積超過(guò)2萬(wàn)平方米；已與10余家意向租戶進(jìn)行了溝通，全力保障換租工作平穩(wěn)過(guò)渡。

“對(duì)于產(chǎn)業(yè)園REITs的后續(xù)表現(xiàn)，個(gè)人認(rèn)為不必過(guò)于悲觀。”上述交易員直言，“畢竟，身處產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大環(huán)境中，疊加城市化進(jìn)程加快、城市更新與產(chǎn)城融合不斷深化的趨勢(shì)已然形成，因此產(chǎn)業(yè)園具備良好的發(fā)展機(jī)遇與前景?！?/p>

“公募REITs經(jīng)過(guò)兩年多的試點(diǎn)運(yùn)行，我們相信各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值與定價(jià)體系將不斷成熟?！敝薪鸹鸶笨偨?jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光接受記者采訪時(shí)表示。

而針對(duì)本次市場(chǎng)震蕩，多位受訪的業(yè)內(nèi)人士建議，產(chǎn)業(yè)園REITs的外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量租戶建立更為暢通且緊密的溝通渠道，通過(guò)日常高密度的溝通，有效預(yù)警到租戶的退租意向，從而前置安排招商，大幅度縮短換租可能帶來(lái)的空置期。

聚焦投資仍需“精耕細(xì)作”

展望后市，張繼強(qiáng)判斷，業(yè)界之于產(chǎn)業(yè)園REITs資質(zhì)的衡量視角將有所改變。

“以往市場(chǎng)通常認(rèn)為租戶企業(yè)越大，穩(wěn)定性越高，可以避免小微企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善倒閉或欠租的情形發(fā)生。不僅如此，園區(qū)行業(yè)集中度相對(duì)較高，可能意味著園區(qū)定位清晰、運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)。但這些‘固定’思維模式都在發(fā)生轉(zhuǎn)變?！睆埨^強(qiáng)說(shuō)。

首先，出租企業(yè)太大，就有可能出現(xiàn)資金充足自己蓋樓或者政府無(wú)償贈(zèng)予土地的情況，導(dǎo)致大規(guī)模退租。因此，眼下出租的穩(wěn)定性成為了更關(guān)鍵的衡量指標(biāo)。

其次，對(duì)于行業(yè)集中度較高的園區(qū)，各機(jī)構(gòu)應(yīng)警惕行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，造成的集體退租問(wèn)題。如中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園，受到教培行業(yè)撤離和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)收縮等影響，一向搶手的中關(guān)村區(qū)域出現(xiàn)了“集體退租”現(xiàn)象。建信中關(guān)村REIT財(cái)務(wù)指標(biāo)亦明顯下滑，出租率降幅較大，2023年一季度的底層資產(chǎn)出租率僅為68.47%，較2022年末下降了12.82個(gè)百分點(diǎn)。

總而言之，聚焦產(chǎn)業(yè)園REITs的投資，未來(lái)各機(jī)構(gòu)還需重點(diǎn)關(guān)注和跟蹤產(chǎn)業(yè)園的續(xù)租、租金、出租率等情況，在機(jī)構(gòu)投資者集中度提高、行為趨同的背景下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目資質(zhì)的優(yōu)劣將導(dǎo)致二級(jí)價(jià)格走向分化。而對(duì)于那些業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及預(yù)期，基本面修復(fù)尚需時(shí)間的REITs，當(dāng)前建議保持謹(jǐn)慎。

編輯：王柘

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